Guía de Compra

Si está interesado en comprar una propiedad en la Costa del Sol, es posible que haya escuchado que el proceso en España es muy diferente al de su país y puede que incluso haya oído algunas historias negativas sobre los desafíos que otros han enfrentado. Hemos preparado una guía general que explica los pasos involucrados y lo que necesita o se recomienda hacer en cada etapa.

Paso 1: Depósito de Reserva Una vez que haya encontrado su nuevo hogar, el primer paso es pagar un depósito de reserva al agente inmobiliario o a su abogado (generalmente €6,000) y firmar un Documento de Reserva para retirar la propiedad del mercado. Este documento será firmado por usted, el vendedor y, en algunos casos, el agente inmobiliario, confirmando que todas las partes involucradas están de acuerdo con el precio de compra aceptado y el plazo de la transacción.

Paso 2: Contrato Privado Aproximadamente de 7 a 10 días después de haber pagado el depósito de reserva, ambas partes firman el Contrato Privado de Compra (o en España conocido como ARRAS), generalmente junto con el pago del segundo depósito.

Para reventas, generalmente se paga el 10% del precio acordado en la firma de este Contrato Privado de Compra (Arras), menos el depósito inicial ya pagado (€6,000). Para desarrollos "sobre plano", este porcentaje será determinado por el promotor e incluirá el importe proporcional del IVA.

Este Contrato Privado de Compra (Arras) es similar al Documento de Reserva inicial, pero incluye los términos y condiciones finales de la oferta, como inventario, fecha de finalización, etc. Esta etapa es la primera fase legal real y se recomienda encarecidamente la supervisión de un abogado.

El abogado realizará una investigación completa de la propiedad para determinar su estado legal, que esté libre de deudas, cargas y gravámenes, y que cuente con todos los permisos y licencias de construcción necesarios. En España, la mayoría de las deudas relacionadas con la propiedad están vinculadas a esta y no al propietario, por lo que pueden ser transferidas al nuevo comprador. Por esta razón, es muy importante llevar a cabo un proceso de investigación completo y detallado.

La verificación realizada por su abogado incluirá, entre otros, los siguientes aspectos:

"Nota Simple" (probablemente el documento más importante en una compraventa, ya que contiene detalles legales relevantes desde el primer día).
Licencia de Primera Ocupación (LPO).
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Cuotas y estatutos de la comunidad.
Existencia y debida inscripción del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) - obligatorio por ley para vender una propiedad en España.
Facturas de servicios públicos.

Paso 3: Escritura de Compraventa La compra se completa formalmente cuando se firman las Escrituras de Compraventa ante un Notario Público. En esta firma, se paga el saldo del precio de compra acordado al vendedor y la propiedad pasa a ser suya (junto con las llaves de su nuevo hogar en España). Las Escrituras de Compraventa siempre estipulan que la propiedad se vende libre de cargas y gravámenes, a menos que se haya acordado previamente lo contrario.

Importante: Se debe prever aproximadamente un 10% adicional del precio de compra para costos y gastos en una reventa y un 13% para cualquier propiedad nueva o sobre plano.

Los costos más importantes son:

Impuestos (Tarifas aplicables en Andalucía):
- Para propiedades de reventa: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) fijado en un 7%.
- Para propiedades sobre plano: IVA (10%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1.2%).
Registro de la Propiedad y Notario: El notario es un funcionario público presente en la firma de la Escritura de Compraventa para asegurarse de que ambas partes acuerdan y comprenden los documentos firmados.
Honorarios del abogado: Generalmente 1% + IVA (21%) del precio de compra. El abogado garantizará el cumplimiento de los requisitos legales españoles y que la propiedad se adquiera libre de cargas, gravámenes y deudas, y que esté al día con sus pagos de impuestos y cuotas comunitarias. También puede gestionar la compra en su nombre si le otorga un Poder Notarial (POA), lo cual es cómodo para compradores que no residen en España.
Costos de hipoteca: Si necesita una hipoteca, podemos recomendar corredores o bancos locales. El banco cobrará costos adicionales.
Varios: Debe prever costos adicionales como la solicitud del NIE (Número de Identificación de Extranjero), apertura de cuenta bancaria, establecimiento de un Poder Notarial o la realización de un testamento español.

Impuesto Complementario Existe en España un impuesto denominado "Impuesto Complementario", que ocurre cuando las Autoridades consideran que el precio de compra acordado es demasiado bajo y, por lo tanto, el impuesto pagado es insuficiente. En estos casos, pueden reclamar la diferencia entre el impuesto ya pagado y el impuesto que consideran adecuado según el valor estimado de la propiedad. Aunque es poco común (alrededor del 5% de los casos), su abogado puede asesorarle sobre la posibilidad de recibir dicha reclamación antes de tomar una decisión final.

Documentos Necesarios para el Comprador

DNI
Documentación básica que demuestre su situación financiera para cumplir con la normativa de blanqueo de capitales.
Cuenta bancaria española para domiciliar los pagos de los servicios públicos.

Podemos ayudarle con todo lo anterior y recomendar abogados o contadores adecuados.

Después de la Compra Una vez comprada su propiedad, necesitará cambiar a su nombre la titularidad de la propiedad, los contratos de servicios públicos, cuotas comunitarias, etc. Su abogado generalmente se encargará de esto y de establecer domiciliaciones bancarias para su comodidad.

Puede parecer un proceso complicado, pero con el asesoramiento adecuado y confiando en profesionales competentes, comprar una propiedad aquí puede ser tan sencillo como en su país (e incluso más rápido). Contamos con una amplia red de contactos confiables en la Costa del Sol y estaremos encantados de ayudarle en todo el proceso.